El mercado inmobiliario español afronta la recta final de 2026 con cambios en las condiciones de financiación y una evolución desigual de sus principales indicadores que debes conocer

El mercado inmobiliario español afronta la recta final de 2026 con cambios en las condiciones de financiación y una evolución desigual de sus principales indicadores. Los tipos de interés ascendieron al 2,65% en septiembre, frente al 2,40% de junio, y el Euríbor a 12 meses cerró agosto en el 2,954%, por encima del 2,855% de julio y del 2,114% de hace un año. Pero, ¿cómo se está reflejando todo esto en el mercado residencial? Las compraventas, las hipotecas y el precio de la vivienda están evolucionando a ritmos diferentes, ofreciendo una fotografía con matices del momento que atraviesa el sector.

Por eso, desde Testa Homes, como plataforma residencial integrada de gestión, transformación y venta de activos propios, y con una actividad que abarca tanto la venta como el alquiler, reunimos en este blog los últimos datos disponibles sobre compraventas, financiación hipotecaria, precios y alquiler, para ofrecer a nuestros lectores una visión global del mercado residencial en España y conocer mejor las señales que está dejando el sector inmobiliario de España en esta recta final de 2026. ¡Sigue leyendo y descúbrelo!

Compraventa de vivienda: cómo evoluciona la actividad

Para entender cómo evoluciona el mercado inmobiliario, conviene empezar por uno de sus principales indicadores: el volumen de compraventas de vivienda. Su comportamiento permite medir el nivel de actividad y, al mismo tiempo, detectar cambios en el ritmo de la demanda. En este sentido, los datos del Colegio de Registradores de España muestran una moderación de las compraventas respecto a los periodos anteriores: entre abril y junio de 2026 se registraron 167.934 operaciones, un 5,7% menos que en el primer trimestre del año, cuando se alcanzaron 178.096, y un 2,3% menos que en el mismo periodo de 2025, con 171.078. No obstante, pese a esta evolución, el número de transacciones continúa siendo elevado, por lo que la ralentización observada responde más a un menor ritmo de actividad que a una pérdida significativa de dinamismo del mercado residencial.

Este comportamiento, sin embargo, no se reproduce de la misma manera en todo el territorio. Madrid concentra el mayor número de operaciones entre abril y junio de 2026, con 19.274 compraventas, seguida de Barcelona, con 17.653, y Alicante, con 12.298, tres mercados en los que Testa Homes cuenta con oferta de vivienda en venta. En el extremo contrario, Palencia, Zamora, Teruel y Soria registraron menos de 600 operaciones. Las diferencias son igualmente relevantes al comparar la evolución respecto al mismo periodo de 2025: 15 provincias incrementaron su número de compraventas, entre ellas Ourense (+16,7%), Ciudad Real (+12,1%), Soria (+12,0%) y Albacete (+11,4%), mientras que las 35 restantes registraron descensos, con las mayores caídas en Santa Cruz de Tenerife (-19,3%), Castellón/Castelló (-15,9%) y Sevilla (-15,2%).

Hipotecas: qué señales deja la financiación de vivienda

Si las compraventas permiten medir el nivel de actividad del mercado, las hipotecas aportan una perspectiva adicional sobre cómo se está financiando esa actividad y cómo evoluciona el acceso al crédito. En el segundo trimestre de 2026, el Colegio de Registradores contabilizó 129.249 hipotecas sobre vivienda, un 3,3% menos que entre enero y marzo, en línea con el descenso trimestral de las compraventas. La comparación con el mismo periodo de 2025, sin embargo, muestra una evolución diferente: frente a las 123.606 operaciones registradas entonces, el volumen actual supone un crecimiento del 4,6%, que además se acompaña de un mayor peso de la financiación hipotecaria, presente en el 77% de las compraventas realizadas. Por territorios, Andalucía concentró el mayor número de operaciones, con 25.501, seguida de Cataluña, con 22.844, y la Comunidad de Madrid, con 20.604.

Este mayor peso de la financiación hipotecaria se produce, además, en un mercado en el que el tipo fijo mantiene su predominio: representa el 63,83% de las hipotecas formalizadas, mientras que el resto corresponde a operaciones a tipo variable, de las que el 35,9% están vinculadas al euríbor. Al mismo tiempo, tanto el plazo como el esfuerzo mensual asociado a la hipoteca aumentan ligeramente: la duración media alcanza los 25,67 años, un 1% más que en el trimestre anterior, mientras que la cuota se sitúa en 825 euros, un 2,1% más, y representa el 34,3% del salario.

Precio de la vivienda: evolución y factores que condicionan el mercado

Junto a las compraventas y la financiación, la evolución de los precios permite completar la fotografía del mercado residencial y entender mejor la dinámica de los activos que lo integran. En el segundo trimestre de 2026, el precio medio de la vivienda alcanzó los 2.487 €/m², un 2,4% más que en el trimestre anterior y un 9,2% por encima del mismo periodo de 2025. El recorrido de los últimos periodos muestra, además, una progresión sostenida: de los 2.251 €/m² registrados en el segundo trimestre de 2025 se pasó a 2.354 €/m² al cierre del año, hasta alcanzar los 2.487 €/m² actualmente. La evolución de ambos indicadores dibuja así un mercado en el que los precios mantienen su trayectoria ascendente mientras el volumen de compraventas registra una moderación en términos trimestrales.

Al igual que sucede con las compraventas, el mercado residencial ofrece una imagen muy distinta según el territorio. Madrid se sitúa a la cabeza en precio, con 4.477 €/m², seguida de las Islas Baleares (4.311 €/m²) y Guipúzcoa (4.175 €/m²), las únicas tres provincias que superan los 4.000 €/m². En el otro extremo, Teruel, Badajoz, Jaén, Cuenca y Ciudad Real no alcanzan los 1.000 €/m². Pero la fotografía cambia cuando se observa el ritmo de variación: Soria destaca con un incremento del 36,4%, seguida de Zamora (16%), Las Palmas (13,6%), Santa Cruz de Tenerife (12,5%) y Valladolid (12,3%), mientras que Cuenca registra el mayor descenso, del 18,6%, y Teruel cae un 8,4%, pese a encontrarse ambas entre las provincias con los precios medios más bajos.

Alquiler de vivienda: oferta, demanda y presión sobre los precios

El alquiler ocupa un espacio relevante dentro del mercado residencial y, por tanto, en el análisis de Testa Homes, que desarrolla parte de su actividad en este segmento. Los últimos datos publicados por Idealista, correspondientes a agosto, sitúan el precio del alquiler de vivienda en España en 15,1 €/m², un 5,8% más que un año antes. El avance se mantiene en términos trimestrales (+0,8%), aunque el dato mensual introduce una moderación, con un descenso del 0,9% frente a julio. El resultado combina así un crecimiento todavía significativo en perspectiva interanual con una evolución más contenida en los últimos meses.

Al igual que en otros indicadores, las diferencias territoriales siguen siendo especialmente marcadas. Madrid encabeza el mercado con 21,5 €/m², seguida de Baleares, con 20 €/m², Málaga (18,7 €/m²) y Barcelona (17,1 €/m²), mientras que en el extremo contrario se encuentran Jaén (7 €/m²), Ciudad Real (7,6 €/m²), Badajoz y Cáceres (7,8 €/m²). La evolución respecto a agosto de 2025, sin embargo, presenta un patrón más extendido: el precio aumenta en 48 de las 50 provincias, aunque con intensidades muy diferentes. Toledo registra el mayor incremento interanual, del 12,3%, seguida de Girona (11%) y Zaragoza (10,5%), mientras Guipúzcoa (-4,5%) y Álava (-3,4%) son las únicas provincias en las que el alquiler se abarata respecto al mismo mes del año anterior.

La recta final de 2026, todavía por escribir

Con el año entrando ya en su recta final, habrá que ver cómo evolucionan el mercado y sus principales indicadores durante los próximos meses. Por ahora, los datos dibujan una cierta estabilización de la actividad de compraventa y de la contratación de hipotecas, acompañada de una evolución al alza de los precios de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, pero las cifras que se conozcan hasta diciembre permitirán comprobar si estas tendencias se mantienen o si el mercado residencial afronta un cambio de ritmo. Y desde Testa Homes, como plataforma residencial integrada de gestión, transformación y venta de activos propios, seguiremos de cerca esta evolución para entender cómo están cambiando las necesidades del mercado, qué tendencias pueden consolidarse de cara a 2027 y cómo estos cambios pueden marcar el futuro de la vivienda en España.