La falta de vivienda es uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario español, y la vivienda de obra nueva ya no es suficiente

La falta de vivienda se ha convertido en uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario español, y las previsiones apuntan a que la situación seguirá agravándose. El último Informe Anual del Banco de España ha elevado recientemente hasta 750.000 los inmuebles que faltan para responder a la demanda de vivienda, revisando al alza las estimaciones anteriores, que situaban ese déficit entre 600.000 y 700.000. Además, el organismo advierte de que esta brecha entre la producción de casas nuevas y la creación de hogares seguirá creciendo en los próximos años. Ante este escenario, surge una pregunta inevitable: ¿es suficiente con construir más vivienda?

Tradicionalmente, la obra nueva se ha considerado la principal respuesta a la escasez de inmuebles, ya que permite incorporar nuevos activos al mercado y ampliar la oferta disponible. Sin embargo, el contexto actual ha puesto de manifiesto que, si bien construir más sigue siendo importante, por sí solo no basta para responder a las necesidades del mercado. Esto ha llevado a que cada vez gane más peso otra forma de ampliar la oferta residencial: actuar sobre el parque existente.

En Testa Homes, llevamos años apostando por la rehabilitación de viviendas como una forma de ofrecer soluciones adaptadas a las necesidades actuales. Por eso, en este artículo te contamos por qué este enfoque cobra cada vez más importancia en un contexto de creciente demanda de vivienda y oferta limitada. ¡Sigue leyendo!

Los límites de la obra nueva para responder a la demanda de vivienda

Aunque la obra nueva sigue siendo una vía para ampliar la oferta residencial, su desarrollo requiere superar una serie de condiciones que siguen haciendo que la llegada de nuevas viviendas al mercado no sea inmediata:

• La disponibilidad de suelo listo para construir es insuficiente. No todo el terreno disponible permite iniciar una promoción inmobiliaria de forma inmediata. Para que un suelo pueda acoger nuevas viviendas, debe convertirse previamente en suelo finalista, es decir, contar con la planificación urbanística aprobada y disponer de las infraestructuras necesarias, como accesos, redes de agua, electricidad o saneamiento. Este proceso de transformación requiere tiempo y puede prolongarse varios años, incluso décadas, lo que retrasa la llegada de nuevas viviendas al mercado.

• El encarecimiento de la construcción condiciona la viabilidad de nuevos proyectos. Levantar una vivienda es hoy más caro que hace unos años. Según el Banco de España, el índice que recoge la evolución de los precios asociados a la construcción de vivienda, incluyendo materiales y mano de obra, alcanzó máximos históricos esta primavera. A este incremento han contribuido factores como las tensiones geopolíticas, que han afectado al precio de las materias primas y al transporte, así como el encarecimiento de la energía necesaria para fabricar determinados materiales. Además, la evolución de las normativas de eficiencia energética y calidad constructiva, aunque necesaria para mejorar el parque residencial, requiere soluciones técnicas más avanzadas y mayores inversiones. Todo ello puede reducir la rentabilidad de algunos desarrollos y dificultar la puesta en marcha de nuevas promociones.

• La falta de talento especializado añade presión a los plazos de ejecución. Detrás de cada nueva promoción hay un elemento imprescindible: las personas encargadas de hacerla realidad. Sin embargo, el sector afronta una falta de mano de obra especializada que puede condicionar su capacidad de respuesta en los próximos años. Según la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), España necesita incorporar alrededor de 700.000 trabajadores para cubrir las necesidades actuales, impulsar nuevos proyectos y garantizar el relevo generacional. A esta brecha se suma la dificultad para atraer a las nuevas generaciones hacia determinados oficios, lo que hace cada vez más necesario recuperar el atractivo de estas profesiones y asegurar el talento necesario para afrontar la demanda futura.

• La tramitación de una nueva vivienda requiere tiempo antes de poner el primer ladillo. Antes de que un proyecto empiece a construirse, debe superar una serie de pasos administrativos: desde la aprobación urbanística hasta la obtención de licencias urbanísticas y la revisión de los distintos requisitos técnicos. La coordinación entre administraciones, la complejidad de algunos procedimientos y los cambios normativos pueden hacer que este proceso se prolongue más de lo previsto. Esto añade incertidumbre a la planificación de los proyectos y hace que la respuesta de la obra nueva ante una demanda creciente no pueda ser inmediata.

Rehabilitación de viviendas y edificios: el potencial del parque residencial existente

Los condicionantes a los que se enfrenta la vivienda de obra nueva han puesto el foco en una alternativa con un enorme potencial: transformar el parque residencial existente. En España, más de la mitad de los edificios residenciales fueron construidos antes de 1980, cuando los estándares de eficiencia energética, aislamiento y accesibilidad y confort eran muy diferentes a los actuales. Si bien muchos de estos inmuebles necesitan adaptarse a las demandas de hoy, ofrecen una base sólida sobre la que mejorar sus prestaciones y prolongar su vida útil. Además, cuentan con una ventaja difícil de reaplicar: estar ubicados en barrios consolidados, con servicios, conexiones y vida urbana propia.

Precisamente ahí reside el potencial de la rehabilitación de viviendas y edificios, en transformar viviendas que se han quedado atrás en hogares preparados para el presente y el futuro. Actuaciones como la renovación de fachadas y zonas comunes, la mejora del aislamiento térmico, la actualización de instalaciones, la incorporación de soluciones energéticas más eficientes, la redistribución de espacios para adaptarlos a las nuevas formas de vida o la creación de viviendas más luminosas o funcionales permiten elevar la calidad residencial y responder a las expectativas actuales de los hogares. Todo ello aprovechando estructuras que ya existen y aplicando los principios de la economía circular: conservar, reutilizar y optimizar recursos, reduciendo el consumo de nuevas materias primas y la generación de residuos.

Testa Homes: gestión y mejora del parque residencial como parte de la solución

Esta oportunidad que ofrece la rehabilitación es precisamente sobre la que desde Testa Homes llevamos años trabajando. Como operador de vivienda en venta y alquiler de larga duración, trabajamos en la renovación y mejora de los activos residenciales que gestionamos para adaptarlos a las necesidades actuales de residentes y futuros compradores. A través de nuestro programa “Nueva vida, elevando la experiencia de vivir” impulsamos actuaciones en viviendas, zonas comunes y edificios completos que permiten transformar la experiencia residencial: desde la actualización de interiores, fachadas e instalaciones hasta la incorporación de nuevos espacios y servicios como piscinas, pistas de pádel, zonas infantiles, gimnasios o áreas coworking.

Pero si hay algo que nos diferencia es que entendemos que la transformación de un edificio no termina con una rehabilitación. La calidad de vida también depende de cómo se gestione y de la relación que se construye con quienes viven en ella. Por eso, nuestro modelo combina la mejora física de los espacios con una gestión profesionalizada y cercana. Una forma de trabajar que responde a una idea que define la esencia de Testa Homes: gestionamos hogares, no activos. Porque detrás de cada vivienda hay personas, rutinas y proyectos de vida que requieren una gestión capaz de acompañarlas y evolucionar con ellas a lo largo del tiempo.